De como a dereita e a falsa esquerda che roubaron xa (II)

No artigo anterior vimos como a coalición inmobiliaria PP-PSOE fixo perder ao Concello máis de 25 millóns de euros desde 2014, cinco millóns de euros menos cada ano na recadación do IBI que poderían ter sido gastados no mantemento e mellora dos servizos e bens públicos municipais. Unha contía substantiva que serve para que o bipartidismo clásico presuma do ben que están os petos dos seus votantes a conta do mal que está a cidade. O indivualismo privado contra o público do común.

A maior rebaixa fiscal da Historia de Santiago que o desesperado candidato Hernández anda a prometer simplemente xa se produciu. E as súas consecuencias están sendo nefastas no día da día veciñanza e comprometen seriamente a visión da cidade que terán os visitantes que a menos de dous anos do próximo Xacobeo chegarán a Compostela.

Nestoutro artigo vamos afondar no xeito en como os partidos que historicamente gobernaron o Concello de Santiago derivaron a carga fiscal municipal cara ás persoas e fogares con menos recursos, logrando que a xente con máis renda e riqueza fixeran durante décadas un menor esforzo fiscal que os máis humildes. Hoxe toca falar do…

Imposto de plusvalías

O imposto de plusvalías, chamado técnicamente imposto sobre o aumento do valor dos terreos de natureza urbana, grava o aumento de valor dun predio que se produce entre a súa compra e a sua venda. É por tanto un imposto que presupón un incremento de valor continuado no tempo (logo volverei sobre isto) que se materializa no momento da transmisión do mesmo, inter vivos ou mortis causa.

O incremento de valor pode producirse por múltiples causas, tanto porque o Concello ou as Administracións invisten no viario, espazo público ou servizos do lugar onde se localiza o terreo, como pola revalorización do mesmo en función da súa situación máis ou menos céntrica, polo desenvolvemento residencial, comercial ou produtivo da zona ou polo simple crecemento da cidade, que vai consolidando a zona urbana ao seu arredor. En calquera dos casos o propietario obtén unha rendibilidade sen gastar un euro na súa propiedade, polo que se considera que cando materializa algún gaño debe contribuír ás arcas municipais por unha parte desa ganancia.

En primeiro lugar cómpre aclarar que o impostos das plusvalías págano os propietarios. Só aquelas persoas que teñen un predio de natureza urbana. Como xa comentamos no caso do IBI, polo menos un terzo da cidadanía non ten propiedades urbanas.

Segundo, este imposto págano o propietarios que venden un predio. A maior parte dos propietarios teñen unha única propiedade horizontal e non varias, e só poden chegar a vendela, primeiro se poden, porque habitualmente é a súa residencia principal e só soe vender quen ten máis dunha propiedade, e segundo, se atopan comprador, o que depende moito de se o predio está en zonas de interese urbanístico ou especulativo, é dicir, de se o propietario ten o suficiente poder adquisitivo como para posuír unha propiedade nas zonas máis atractivas e caras da cidade.

Terceiro, é un imposto puntual e de moi longo prazo. O habitual é que se devindique cada moitos anos en actos puntuais de transmisión ou compravenda. Non é un imposto que se lle cobre á cidadanía todos os anos, nin moito menos, só cando se vende un terreo ou unha vivenda (que incorpora o valor de terreo no que se atopa), o que, salvo profesionais da compravenda non acontece de forma habitual. De feito, a Lei que regula o imposto impide gravar as trasnmisión fóra dun período de 20 anos. Cando se transmite un ben pasados máis de 20 anos só os último 20 se teñen en conta para determinar a contía do imposto.

Cuarto, aquelas transmisións que se producen por causa de morte teñen unha bonificación de ata o 95%, o que significa que receben a plusvalía de forma case íntegra. Hai quen protesta por gravar este 5% da plusvalía pero o certo é que esa propiedade ten máis valor que antes e produciu un beneficio. Ademais, este imposto, como todos os que gravan a riqueza e non a renda, ten unah forte compoñente de redistribución social e de progresividade, eses conceptos que polo xeral tanto asustan a quen máis teñen porque lles obriga a contribuír á sociedade, quéirano ou non. Renunciar a el significa consolidara as diferenzas de riqueza e patrominio existentes.

Quinto, ademais destes efectos recadatorios e de xustiza social, este imposto é un instrumento de política económica que grava a transmision especulativa de predios. Se alguén se dedica á compravenda de terreos para especular co seu valor no curto e medio prazo, incrementando artificialmente o seu prezo no mercado e por extensión o do resto de propiedades inmobiliarias circundantes na cidade, o imposto grava cada posible transmisión desincentivando xogar coas cousas de vivir.

A cantidade que hai pagar no imposto, a cota tributaria, calcúlase a partir do valor da transmisión do predio tendo en conta dúas compoñentes.

  • A porcentaxe de revalorización estimada en función do tempo transcorrido desde a última transmisión, e que determina a base impoñible do imposto.

  • O tipo de gravame, que aplicado á base impoñible determina a cota tributaria.

_config.yml

O imposto permite fixar porcentaxes distintas de revalorización e de tipo de gravame para quinquenios diferentes, posibilitando na teoría axustar a intensidade do impostos á evolución real do mercado inmobiliario, e habilitando aos gobernos municipais para, se queren, gravar de forma máis intensa aquelas transmisións de inmobles que se realizan en breves períodos de tempo e que, intuitivamente, podemos considerar que responden máis a fenómenos especulativos que ao feito de mudar de residencia.

Na práctica todas as cidades galegas utilizan esta posibilidade para a determinación da base impoñible, pero só dúas o fan para a determinación da cota tributaria, cando na miña opinión debería ser ao revés. As porcentaxes de estimación da revalorización deberían axustarse ao que realmente sucedeu no mercado inmobiliario en cada período restrospectivo de 5 anos, e por iso serían normalmente diferentes entre si, incluso cambiantes de nivel consonte os ciclos económicos. É o tipo de gravame o que debería penalizar as transmisións a máis curto prazo cunha porcentaxe maior, ou, conforme nos alonxamos no tempo, progresivamente menor.

Base imposñible

Un problema que ten este imposto é que no conxunto das sete cidades galegas adoita estimar un valor para a revalorización dos inmobles moi inferior ao que se produce por termo medio no mercado inmobiliario. Así, nos últimos 20 anos, desde 1996 a 2016, o valor catastral dun inmoble medio nas urbes galegas pasou de 21.560 € a 48.080 €, o que implica unha taxa de crecemento anual acumulativa do 4,1% anual. Fronte a este incremento de valor os impostos de plusvalías das sete cidades estiman unha revalorización de entre o 2,3% e o 2,8%, un 2,5% por termo medio, o que significa que unha revalorización do 1,6% queda fóra da base impoñible do imposto.

Distinta é a visión se temos en conta a inflación, que nas dúas décadas consideradas atinxiu o 3,0%. En termos reais, por tanto, por termo medio, os inmobles urbanos no conxunto das 7 cidades revalorizáronse un 1,1% anual.

Naturalmente este dato medio agocha un comportamento moi diferente, segundo consideremos os predios localizados nunha parte céntrica da cidade ou na súa periferia, nun barrios de nova urbanización ou non polígono de vivendas sociais históricas. E aquí é onde o imposto das plusvalías, como outros que gravan feitos impoñibles que varían moito ao longo e largo do territorio municipal, por exemplo o Imposto de Actividades Económicas, tal e como está lexislado e inxusto e ineficaz, porque non permite ao gobernante municipal discriminar en función da localización ou do valor do predio, obrigándolle a aplicar as mesmas porcentaxes de revalorización e tipos de gravame a todos os predios. O único parámetro que permite variar é o tempo pasado desde a última transmisión do ben.

_config.yml

Os datos de Catastro dinnos que en Compostela os inmobles urbanos revalorizáronse durante as dúas últimas décadas, anotándose un incremento de valor o 181%. En termos medios anuais acumulativos no período de 1996 a 2016 o valor catastral medio dun inmoble compostelano medrou un 5,3% nominal, o que descontada a inflación anual do 3%, dános un 2,3% real.

A Ordenanza fiscal deste imposto estimou historicamente unha revalorización do 2,5%, coincidente coa porcentaxe media que se aplica nas cidades galegas. Cómpre ter en conta aqui, que a Lei do imposto aplica o tipo de gravame de forma lineal ou simple e non exponencial ou acumulativa, polo que ambas porcentaxes non resultan comparables. Se calculáramos a porcentaxe de revalorización media dos valores catastrais medios en Compostela o valor resultante sería do 9,1% (181/20).

A Lei permite que a porcentaxe de revalorización aplicada sexa de ata 3,7% nos 5 anos máis recentes, decendo ata o 3,0% nos 5 máis lonxíncuos.

Cota tributaria

As cidades galegas aplican por termo medio un tipo de gravame que vai do 24,59% ao 24,07%, practicamente o mesmo valor con independencia do tempo transcorrido desde a última manifestación de valor. As nosas ordenanzas fiscais apenas espremen a posibilidade de penalizar as transmisións a curto prazo ou especulativas dos predios.

En Compostela aplícase un mesmo tipo do 22% con independencia do tempo. Este gravame é sensiblemente inferior á media das cidades galegas e supera só ás da Coruña e Pontevedra.

A Lei permite aplicar tipos de ata o 30%, como no caso galego fai Vigo.

A proposta do PP

Á vista de todos os datos, o imposto de plusvalías de Santiago é beneficioso para os multipropietarios e especialmente para os que especulan. Quizá por iso Agustín Hernández propón rebaixar o tipo de gravame do 22% ao 20%, tal e como figura na folla que andan buzoneando pola cidade adiante. Nese mesmo panfleto afirman que instaurarán unha bonificcción no imposto do 95% para casos de especial interese municipal, quizá pretendendo que a maioría do Pleno municipal poida branquexar os beneficios especulativos de algunha operación urbanística en particular.

_config.yml

Minusvalías?

Ten habido nos últimos anos unha polémica pola existencia de minusvalías, como consecuencia da recesión económica e da burbulla inmobiliaria que elevou os terreos de natureza urbana precisamente como efecto dos movementos especulativos a pequena e a gran escala.

O alto Tribunal ten sentenciado que neses casos non debera pagarse o imposto pero o Estado aínda non regulamentou como deben proceder os concellos nesas situacións de minusvalías, nin como compensar aos municipios pola redución de ingresos propios que isto suporía.

Na miña opinión, sería técnicamente posible determinar unha porcentaxe de revalorización negativa (desvalorización) naqueles períodos nos que efectivamente iso se teña producido, obviando que o imposto sempre fala de incrementos de valor. Se nun período calquera de 5 anos se rexistra unha baixa xeral dos prezos de mercado aplicaríase a porcentaxe negativa correspondente para calcular unha base impoñible negativa e, se non hai contías positivas doutros períodos que as compensen, devindicar cotas tributarias negativas (sería o Concello o que devolvería cartos).

Pero non debemos esquecer que a baixa de prezos provocada pola última burbulla e posterior recesión non cubriron sequera un período retrospectivo de 10 anos, e que se alguén tivo minusvalías dentro dese período é porque case con toda certeza mercou exclusivamente para especular ou pensando xa en volver vender, e non ou non só para residir na vivenda ou para construír no solo. E ese tipo de comportamentos non deben ser incentivados polas Administracións en ningún caso.

Publicado o 27/02/2019